冠城大通：销售尚可 关注海科健股权收购

　　事件：近期我们调研冠城大通，与公司高管进行了交流近期，我们调研了公司，尽管自我们推荐以来公司股价上升不少，但我们仍然认为公司价值被显著低估，建议买入。

　　重估价值高，业绩同样优秀：

　　我们测算公司2012-2014年业绩分别为0.78、0.9、1.08元。目前股价对应PE为7、6、5倍。重估值我们计算为9.08元，市值仅有重估值的62%。

　　可售资源含金量高，2012年销售将爆发：

　　公司2012年可售货值近80亿元，其中大部分为北京三元桥附近的太阳星城项目，位置极佳，不可复制，其中又有35亿元是北京太阳星城的公建项目，不限购，我们认为公司销售额较2011年翻倍至40亿元以上是非常轻松的。这些项目大多是现房与准现房。为2012-2013年业绩提供坚实的保障。公司重点项目冠城大通澜石，在今年5月份推出，去化已过半。

　　后续发展同样可期：

　　公司未来发展看点在于北京海科健公司以及海西文化创意产业园的发展。海科健公司旗下有80万方二级开发用地（位于北京，目前周边均价2.5万元）以及60万方一级开发土地。海西文化创意产业园规模更大，目前在手土地储备100万平方米，仅为该项目一期，后续二期三期可开发资源规模更大。目前公司拥有土地储备共280万平方米，足够未来3-5年的开发。

　　关注海科健股权收购进展：

　　北京海科健是公司拥有49%股权的子公司，在北京百望山周边拥有一级、二级开发用地100多万方，是公司未来的业务核心。另一股东近期已在北京产权交易所挂牌20%股权，公司若取得将控股海科健公司，土地储备将大幅增加，并成为公司后续发展的坚实保障。

　　大股东持续大量增持，彰显发展信心：

　　公司大股东1月20日增持216.37万股，占公司总股本0.29%，增持价预计在6.7元左右。此外，公司于此后至今的1个月时间，持续增持公司股票，迄今增持至1.01%。彰显出大股东对公司发展的坚定信心。

　　业绩锁定性强：

　　2011年底公司预收账款为16.7亿元，预计贡献净利润3.3亿元，合每股收益0.28元，占我们预测的2012年业绩的36%，公司业绩实际锁定性较强。公司今年大量在售项目均为现房，B区2.7万方商业，均价60000元/平方米，预计今年实现销售，B区还有1万平住宅，均价46000元/平方米，C区6万方住宅，均价46000元/平方米，货值共44.6亿元，保守预计今年实现70%的去化率，即这些项目完成31亿可供结算的销售额，净利润6亿元，每股收益0.5元，加上预收账款的0.28元，基本完全覆盖2012年业绩。

　　继续建议买入，目标价7.8元：

　　我们测算公司2012-2014年业绩分别为0.78、0.9、1.08元。目前股价对应PE为7、6、5倍。重估值我们计算为9.08元，市值仅有重估值的62%。

　　若收购海科健股权，公司NAV将大幅增厚，业绩也更有保障。保守以2012年10倍PE为目标价，即7.8元。还有38%空间，继续建议买入。